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Disparidad en el precio de tasación de los terrenos urbanos a expropiar por el Ayuntamiento de Benavente

Disparidad entre la valoración económica para el proyecto de expropiación de terrenos urbanos del Ayuntamiento de Benavente y los precios medios de mercado disponibles en el Servicio online de Valoración de Bienes Urbanos por Precios Medios de la Junta de Castilla y León.

El Ayuntamiento de Benavente publica sendos anuncios de proyecto de expropiación de varias parcelas privadas en las calles Lagares y Zafra por un importe de 80.961,68 euros y 14.922,98 euros respectivamente.

Según el servicio oficial de Valoración de Bienes Urbanos por Precios Medios de la Junta de Castilla y León, el Ayuntamiento de Benavente estaría pagando un 165% más del valor del suelo en la calle Lagares mientras que por la expropiación de los solares urbanos de la calle Zafra estaría pagando un 70% menos de su valor. 

El Ayuntamiento pagarán 31.748,34 euros por encima del valor de mercado del suelo en la Calle Lagares, al tiempo que los propietarios de la Calle Zafra dejaran de percibir 34.588,24 euros que si se aplicará el criterio de precios medios  en la zona.

El pasado martes 15 de mayo, el Ayuntamiento de Benavente anunciaba, en el periódico de mayor difusión de la provincia de Zamora, el proyecto de expropiación forzosa de varios bienes inmuebles de naturaleza urbana en el municipio.  El primero de los anuncios hace referencia a la expropiación por razones urbanísticas de tres parcelas propiedad de Maria Teresa de Jesús Dominguez Manteca situadas en la Calle Lagares números 2, 4 y 6. Las fincas tienen una superficie de 60,70 m2, 44,65 m2 y 9,05 m2 por las que el ayuntamiento abonará 62.347,36 €, 12.171,92 € y 2.587,29 euros respectivamente más un 5% en concepto de premio de afección. En total se expropiaran tres parcelas con una superficie total de 114,4 m2 por los que el Ayuntamiento pagará 80.961,68 euros según reza el anuncio de aprobación inicial del proyecto de expropiación. Esto es, a razón de 707,71 euros el metro cuadrado incluido el premio de afección.

expropiaciones calle lagares y zafra

Justo al lado de este anuncio, rezaba otro en los mismo términos referidos al proyecto de expropiación por razones urbanísticas de una parcela catastral de uso de viario público y tres parcelas privadas, propiedad por iguales partes indivisas, según resulta de la nota simple que obra en el expediente. Una cuarta parte indivisa pertenece, con carácter privativo, a D. Rodrigo Cobreros Gil, vecino de Benavente, otra cuarta parte indivisa pertenece con carácter privativo a D. José Ubaldo Cobreros Gil, otra cuarta parte indivisa pertenece a Dña. Penelope Cobreros Gil y última parte a la sociedad de gananciales de D. José Ubaldo Cobreros Gil y Dña. Maria Paz Gil Perandones. Dicha parcela pertenece a la unidad de actuación C3 “El Tejar”. La superficie a expropiar de las parcelas es de 685,57 m2 y el valor de tasación dado por el Ayuntamiento es de 14.212,36 € más el 5% de premio de afección, esto es, 14.922,98 euros en total, a razón de 21,77 euros el metro cuadrado incluido el correspondiente premio de afección.

Disparidad en el precio de expropiación. El Ayuntamiento pagará 32 veces más por cada metro cuadrado por el solar de la Calle Lagares que por el de la Calle Zafra.

Entre ambos anuncios de expropiación existe una clara disparidad en el precio  que pagará el Ayuntamiento por varias parcelas de naturaleza urbana. En el primer caso el precio de expropiación es 708 euros el metro mientras que apenas llega a 22 euros en el segundo caso. La diferencia de criterio es abismal, un 3.218% de diferencia, o lo que es lo mismo el Ayuntamiento pagará 32 veces más por el solar de la Calle Lagares que por el de la Calle Zafra.

Si bien el precio medio de mercado del suelo urbano varia entre unas zonas de Benavente y otras, la diferencia parece exagerada, al menos si nos atenemos a los precios del suelo que ofrece el Servicio de Valoración de Bienes Inmuebles por Precios Medios de la Junta de Castilla y León.  El sistema de valores por precios medios de mercado de los inmuebles urbanos se basa en los estudios de mercado, bases de datos y fórmulas de valoración elaborados por los técnicos de la Consejería de Hacienda. El servicio de valores por precios medios de mercado permite obtener el valor de viviendas, locales, garajes y otros inmuebles, no así el de terrenos, solares, parcelas u otros bienes para los cuales debe solicitarse un informe de valor al Servicio Territorial de Hacienda. Si bien, en todos los informes de valoración de bienes inmuebles a precios medios de mercado, si se realiza una valoración de terreno junto con la del inmueble. Dicho de otro modo, si se obvia el precio del bien inmueble, se obtiene el precio medio de mercado de los terrenos urbanos. Dicho servicio valora el terrero urbano en la Calle Lagares con una superficie de 114,4 m2 en  49.213,68 euros. La valoración del metro cuadrado que hace el servicio público de la Junta de Castilla y León, sin incluir el 5% de premio de afección, es de 430,19 euros. Por lo tanto, el Ayuntamiento de Benavente estaría pagando 277,52 euros de más por cada metro cuadrado de terreno. En total 31.748,34 euros de sobre valoración sin tener en cuenta la afección.

valoracion terreno calle lagares

Justo lo contrario ocurre con la expropiación de parcelas situadas en las Calle Zafra números 9 y 46, y Carmona número 49. En este caso el Servicio Público de Valoración de Bienes Urbanos de la Junta de Castilla y León valora en 49.511,22 euros una superficie de 685,57 m2 situada en la Calle Zafra. Lo que supone que la valoración que hace la Junta de Castilla y León del suelo es 72,22 euros el metro cuadrado frente a los 21,77 euros que pagará el Ayuntamiento de Benavente en el procedimiento de expropiación. El Ayuntamiento pagará en la expropiación 34.588,24 euros menos del valor del suelo. En el caso de la calle Zafra se abonará unidamente la tercera parte del valor del suelo.

valoracion terreno calle zafra

En el caso de los solares de “El Tejar” quedan por acometer los trabajos de urbanización de la zona, lo que supondría que el agente urbanizador debería correr a cargo con los costes necesarios para realizar la segregación de parcelas, como viales y parcelas. Fuentes profesionales del sector consultadas aseguran que los costes de urbanización se sitúan en una horquilla que va entre los 30 y los 40 euros metro cuadrado. Las mismas fuentes aseguran que el precio medio de que aplica la Junta de Castilla y León en su web es inferior al precio real de mercado, por lo que el terreno expropiado por 22 euros el metro podría tener un valor de mercado cercano a los 200 euros.

El precio de mercado en la zona se sitúan en el entorno de los 200 euros metro

Hemos accedido a la web fotocasa y buscado solares urbanos de características similares puestos a la venta en Benavente. Tras una breve búsqueda rápidamente aparecen varios anuncios que dan la razón a las fuentes consultadas. Por ejemplo, una parcela  de 508 m2 situada en la calle Guijuelo, justo al lado de la calle Zafra, tiene colgado el cartel de se vende en 101.600 euros, esto es, 200 euros el metro cuadrado. Otro solar a la venta en la zona de las Catalanas está puesto a la venta en la misma web por 44.000 euros y cuenta con una superficie de 160 metros cuadrados, lo que repercute 275 euros el metro cuadrado. Y un tercer caso, una parcela situada en una zona residencial a la otra punta de la ciudad, en la carretera a Manganeses de la Polvorosa está puesto a la venta por 73.233 euros y cuenta con una superficie útil de 447 metros cuadrados. El precio por metro cuadrado es de 163,83 euros.

parcela a la ventana en el tejar

 

REDACCIÓN

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